⚖ ZZP-Tools.nl is geen vergunninghouder in de zin van de Wet op het financieel toezicht (Wft) en bemiddelt niet in financiële producten. De informatie op deze pagina is algemeen van aard en geen persoonlijk financieel advies. Sluit je een product af via een van onze links, dan doe je dat rechtstreeks bij de aanbieder. Raadpleeg een erkend financieel adviseur voor advies dat aansluit bij jouw persoonlijke situatie.
Als startende zzp’er wil je misschien een huis kopen, maar je hebt nog geen drie jaar jaarcijfers. Dat klinkt als een probleem — maar het is minder groot dan je denkt. Steeds meer banken accepteren een hypotheekaanvraag na slechts één jaar zelfstandig ondernemen. In dit artikel lees je precies hoe dat werkt, welke voorwaarden gelden en hoe je je kansen vergroot als je net begonnen bent als zzp’er.
Heb je altijd drie jaar jaarcijfers nodig?
Nee. De eis van drie jaar jaarcijfers is niet meer universeel. Bij een hypotheek binnen de NHG-grens accepteren veel banken al één jaar aantoonbare zelfstandigheid. De NHG-grens ligt in 2026 op €470.000 — of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. Banken die zzp’ers na één jaar accepteren zijn onder andere Rabobank, ABN AMRO, SNS, Florius, BLG Wonen, Aegon, RegioBank, NIBC, Triodos Bank en Lloyds Bank. Buiten de NHG-grens eisen de meeste banken nog steeds drie jaar aan jaarcijfers. Ben je minder dan één jaar zelfstandig? Dan is een hypotheek op basis van je zzp-inkomen nog niet mogelijk. Je kunt wel een hypotheek aanvragen als je ook inkomen uit loondienst hebt — dat telt dan mee in de berekening.
Hoe berekent de bank je inkomen als je minder dan drie jaar jaarcijfers hebt?
Heb je twee jaar jaarcijfers, dan berekent de bank het gemiddelde van die twee jaren. Heb je één jaar jaarcijfers, dan is dat jaar meteen je toetsinkomen. Belangrijk: het toetsinkomen mag nooit hoger zijn dan de winst van je meest recente jaar. Heb je in jaar één €40.000 verdiend en in jaar twee €70.000, dan rekent de bank met het gemiddelde van €55.000 — maar nooit meer dan het laatste jaar van €70.000. Dat betekent ook dat snelle inkomensgroei niet altijd in je voordeel werkt. Sommige banken hanteren een groeiformule waarbij recenter inkomen zwaarder weegt. Bij dezelfde jaarcijfers kan dat verschil oplopen tot 10 tot 15 procent meer maximale hypotheek.
Wat is een inkomensverklaring ondernemer en heb je die nodig?
Ja. Banken rekenen je inkomen niet zelf uit — dat doet een extern gespecialiseerd bureau. Het resultaat heet de inkomensverklaring ondernemer (IKV). Bij een hypotheek met NHG is een IKV van een door NHG goedgekeurd bureau verplicht. De kosten bedragen circa €250 exclusief btw. De IKV bevat je toetsinkomen — het inkomen waarmee de bank de maximale hypotheek berekent. Zorg dat je administratie volledig en correct is voordat je de IKV aanvraagt. De IKV is gebaseerd op je jaarcijfers en belastingaangiften — fouten of ontbrekende gegevens vertragen het proces.
Wat als je naast zzp ook inkomen uit loondienst hebt?
Als je naast je onderneming ook inkomen uit loondienst hebt, kunnen banken dat combineren met je zzp-inkomen. Dat vergroot je toetsinkomen en daarmee je leencapaciteit. Bij een NHG-hypotheek wordt het gemiddelde van de afgelopen drie jaar berekend inclusief looninkomen uit die periode. Dat is gunstig als je recent bent overgestapt van loondienst naar zzp — je eerdere salaris telt dan mee.
Hoeveel kun je lenen als startende zzp’er?
Dat hangt volledig af van je toetsinkomen. Een indicatie op basis van de NHG-normen voor 2026: bij een toetsinkomen van €40.000 kun je circa €185.000 lenen. Bij €55.000 circa €255.000. Bij €70.000 circa €325.000. Bij €85.000 circa €395.000. Let op: dit zijn indicaties. De exacte hoogte hangt af van de bank, je rentevaste periode en eventuele schulden. Kies je voor een rentevaste periode van tien jaar of langer, dan mag de bank rekenen met de werkelijke marktrente in plaats van de hogere toetsrente van circa 5%. Dat geeft je significant meer leenruimte.
Wat kun je doen om je kansen te vergroten?
- Zorg voor volledige en correcte jaarcijfers en belastingaangiften. Hoe beter je administratie, hoe soepeler de aanvraag verloopt.
- Overweeg een hypotheek met NHG. Dat vergroot je keuze aan banken en verlaagt de rente.
- Breng eigen geld in. Spaargeld of overwaarde van een vorige woning geeft banken meer zekerheid en vergroot je kans op goedkeuring.
- Werk samen met een gespecialiseerde hypotheekadviseur. Banken hanteren verschillende formules voor het toetsinkomen. Bij dezelfde jaarcijfers kan de maximale hypotheek per bank tienduizenden euro’s verschillen. Een adviseur die alle banken vergelijkt is voor zzp’ers meer waard dan voor mensen met een vast salaris.
Afronding
Als startende zzp’er met minder dan drie jaar jaarcijfers zijn er meer mogelijkheden dan veel mensen denken. Bij een hypotheek binnen de NHG-grens van €470.000 accepteren veel banken al één jaar zelfstandigheid. Zorg dat je administratie op orde is, vraag een inkomensverklaring ondernemer aan en vergelijk banken op basis van hun toetsinkomen formule. Wil je weten hoe je je administratie goed bijhoudt als zzp’er? Lees dan ons artikel over boekhouden als starter.